Ronú nípa nọ́mbà yìí ná: bilíọ̀nù 38.18 baht, tó jẹ́ nǹkan bí dọ́là mílíọ̀nù 1.17 (ní ìwọ̀n 32.5 baht sí dọ́là kan). Èyí ni iye owó tí àwọn ènìyàn ti fọwọ́ sí àdéhùn láti rà, ṣùgbọ́n tí kò tíì di ilé tí wọ́n ní lọ́wọ́ wọn ní ìlà-ìlú Thailand. Ilé-iṣẹ́ tí ń dá owó yìí, AssetWise, jẹ́ ọ̀kan lára àwọn ilé-iṣẹ́ tí wọ́n ń tà lórí Ọ̀já Sítọ́ọ̀kì Thailand (SET) tí ń dàgbà dípò kí wọ́n máa dín kù, nígbà tí ọ̀pọ̀ àwọn ẹlòmíràn ní ilé-iṣẹ́ ipò kọndò Thailand ń jà pẹ̀lú ìdààmú ọrọ̀-ajé.
Fún oyè mímọ̀, owó-wíwọlé AssetWise fún ìdajì àkọ́kọ́ ọdún (H1) jẹ́ bilíọ̀nù 5.69 baht, èyí tó fi ìlọsíwájú 57% hàn ní ìfiwéra pẹ̀lú ọdún tó kọjá. Àmọ́ ẹ jẹ́ kí á ṣe àlàyé ọ̀rọ̀ pàtàkì kan níbí: ìdàgbàsókè yìí kì í ṣe láti ọwọ́ títà tuntun, bí kò ṣe láti ọwọ́ ìfilélé àwọn ilé tí wọ́n ti tà tẹ́lẹ̀. Gẹ́gẹ́ bí òfin ìṣirò ìṣòwò Thailand, owó-wíwọlé ni wọ́n ń kọ sílẹ̀ nígbà tí wọ́n bá ti fi ohun-ìní náà lé olùra lọ́wọ́ ní ilé-iṣẹ́ Ìjọba tó ń bójú tó ilẹ̀ (Land Department), kì í ṣe nígbà tí wọ́n bá kọ́wọ́ àdéhùn tà sílẹ̀.
Kí Ni 'Backlog' (Ìdíwọ̀n Iṣẹ́ Tí Kò Tíì Parí) Túmọ̀ Sí Fún Olùra?
Ìdíwọ̀n iṣẹ́ tí kò tíì parí (backlog) ní ìtumọ̀ tààrà: iye owó gbogbo àwọn àdéhùn títà (sale-and-purchase contracts) tí wọ́n ti fọwọ́ sí sùgbọ́n tí a kò tíì fi ilé náà lé olùra lọ́wọ́. Owó náà kì í di owó-wíwọlé ilé-iṣẹ́ náà (revenue) títí di ìgbà tí a bá ṣe àforíjì (transfer) ní ilé-iṣẹ́ ìjọba tó ń bójú tó ilẹ̀.
Bí a bá fi bilíọ̀nù 38.18 baht (backlog) wé bilíọ̀nù 5.69 baht (owó-wíwọlé ìdajì ọdún), ó túmọ̀ sí pé odidi ọdún mẹ́ta ni owó-wíwọlé tí a ti dá lójú tí wọ́n tí ń dúró de kíkọ sílẹ̀. Ó túmọ̀ sí pé ilé-iṣẹ́ náà ń tà ju bí wọ́n ti ń kọ́ àti fi ilé lé ọwọ́ lọ.
Kí Nìdí Tí Backlog Ṣe Pàtàkì Ju Owó-Wíwọlé Lọ?
Owó-wíwọlé jẹ́ nọ́mbà tí ń wo ẹ̀yìn, ó ń fi hàn ohun tí a kọ́ ní ọdún méjì tàbí mẹ́ta sẹ́yìn. Ṣùgbọ́n backlog ń wo iwájú: ó fi iye àwọn olùra tí wọ́n ti fọwọ́ sí àdéhùn tí wọ́n sì ti san àbọ̀-owó hàn.
Nígbà tí Bank of Thailand ń mú òfin líle mú lórí àwọn ẹni tí ń wá owó ìya-ilé (mortgage) fún àwọn ará-ìlú, tí ẹ̀bùn ilé fún àwọn ará ìlú Thailand sì ń dínkù, ọ̀nà tí wọ́n máa ń gbà pa àlàfo yìí mọ́ ni owó ìdókòwò àjèjì. Èyí gan-an ni ohun tí ń ṣẹlẹ̀ ní Phuket.
Nínú àkójọpọ̀ èpo-owó ASW àti Rhom Bho Property lábẹ́ ọ̀rọ̀-ìtajà 'The Title', tí iye rẹ̀ jẹ́ bilíọ̀nù 47.4 baht, Phuket nìkan ṣoṣo ló ní 57% àwọn àdéhùn (orders), èyí tó ń fi ojú ọ̀nà owó-wíwọlé hàn di ọdún 2028.
Kí Ni Àwọn Olùra Ń Kúkú Rà Ní Phuket Nísinsìnyí?
Erékùṣù Phuket ti dá dúró láti jẹ́ ibi tí ń ta yàrá tí kò gbowó lórí (cheap studios) fún ìyá-ilé ìgbà kúkúrú. Ẹni tí ó ní ìṣúná owó láàrin baht mílíọ̀nù 8 sí 15 kì í yàn ẹsẹẹsẹ mítà mọ́; ó ń yan ọ̀nà iṣẹ́ ìṣàkóso (operating structure): ta ni yóò ń bójú tó ìyá-ilé, kí ni yóò máa ṣẹlẹ̀ nígbà tí àwọn àlejò kò pọ̀ (low season), ta ni yóò máa rọ́pò ẹ̀rọ ilé, àti bí wọ́n máa ṣe pín owó-wíwọlé láàrin olùní àti olùbójútó (operator).
Ohun-ìní alátagbà (branded residence), nínú ọ̀rọ̀ yìí, jẹ́ ọ̀nà láti gbé ìdààmú ìṣàkóso lé orí olùbójútó akọ́ṣẹ́mọṣẹ́. Ìyẹn gan-an ló ń fa àfikún-owó (premium) tí wọ́n ń béèrè. Ó tún ṣàlàyé kí ló dé tí backlog ń dàgbà lára àwọn ilé-iṣẹ́ tí wọ́n wọlé sí erékùṣù náà pẹ̀lú ètò iṣẹ́ tí ó ti wà tẹ́lẹ̀, dípò kí wọ́n kàn kọ́ ilé gogoro lẹ́gbẹ̀ẹ́ eti òkun láìní ètò kan.
Ìdí kejì wà, tí kì í fi bẹ́ẹ̀ dùn mọ́ etí. Olùra láti orílẹ̀-èdè bí Russia, Kazakhstan, tàbí China kì í sábà lè fúnra rẹ̀ máa bójú tó ilé tí wọ́n ń kọ́ àti bí wọ́n ń ṣàkóso rẹ̀. Iṣẹ́-ilé alátagbà tí ilé-iṣẹ́ tí ń tà lórí ọ̀já-sítọ́ọ̀kì (publicly listed) kọ́ ni ríra ìwé-àkọsílẹ̀ owó tí a fihàn ní gbangba, kì í ṣe kìkì àwòrán ètò-ílé-inú lásán.
Ibi Tí Ilana Yìí Ti Ń Bà Jẹ́: Àwọn Ewu Tí Kò Gbọdọ̀ Fojú Fo
Nísinsìnyí, ẹ jẹ́ kí á sọ ọ̀rọ̀ tí kò dùn.
Àfikún-owó tí ọ̀rọ̀-ìtajà (brand) ń béèrè kì í maa yá dáadáa nígbà tí olùra bá fẹ́ tún tà (resale). Olùra àkọ́kọ́ máa san 20-35% àfikún fún ilé-iṣẹ́ ìṣàkóso àti gbọ̀ngàn ìtẹ́wọ́gbà (lobby) dáradára; ṣùgbọ́n olùra kejì, lẹ́yìn ọdún márùn-ún, yóò kàn wo iye owó fún mítà kan ní àgbègbè náà àti owó-wíwọlé gidi (net yield) tí ó dá lára ọdún tó kọjá. Bí owó-wíwọlé gidi bá jẹ́ 4-5% dípò 7-8% tí wọ́n ṣèlérí nínú ìwé-ìkéde (brochure), àfikún-owó náà á kàn di asán. À�làfo yìí sábà máa ń farahàn ní ibí kan náà: ìpín-ọ̀rọ̀ ọ̀gbọ́n tí wọ́n ń polongo máa ń dá lára owó-wíwọlé pátápátá (gross revenue) nígbà tí ilé bá kún, ṣùgbọ́n olùní ilé náà kìkì ń rí owó lẹ́yìn tí wọ́n bá ti yọ owó-ìdíyelé olùbójútó, owó-iná àti omi, owó ìfowópamọ́ ìtọ́jú (sinking fund), owó-orí, àti àkókò tí kò sí àlejò nígbà òjò (May sí October).
Èkejì, backlog kì í ṣe ìdánilójú pé wọn yóò parí ilé náà. Thailand kò ní ilana kan tí àwọn ìlú mìíràn ní, ti ìdíwọ́n owó (blocked account) tí a kò lè fọwọ́ kàn títí ìkọ́lé ilé náà bá parí; owó tí olùra bá san ni ń lọ tààrà sí ọwọ́ ilé-iṣẹ́ náà, ó sì ń lọ láti fi ń bá iṣẹ́ ìkọ́lé lọ. Ààbò gidi kan náà tí ó wà ni ipò owó ilé-iṣẹ́ náà, ìtàn-ìṣe wọn ti bí wọ́n ti parí àwọn iṣẹ́ tẹ́lẹ̀, àti bí wọ́n ṣe ṣe àdéhùn títà. Ìyẹn gan-an ni ó fi hàn pé fífi ìwé-àkọsílẹ̀ owó payá ní gbangba ní ìlò tí kò kàn fi orúkọ-rere hàn, ó tún ní ìlò gidi.
Ẹ̀kẹta, etíkun ìwọ̀-oòrùn (west coast) ń kọ́ ilé lọ́pọ̀lọpọ̀. Bang Tao, Layan, àti Kamala jẹ́ ẹ̀kọ̀ọ̀kan lára wọn tí ń gba àwọn ilé tuntun ọ̀pọ̀lọpọ̀ mọ́ra, ìjà fún àwọn afẹ́ẹ̀gbà kan náà yóò sì pọ̀ sí i nígbà tí backlog òní bá di ilé tí a parí kọ́.
Ìlà-Ìwọ̀n Owó Tí Ó Yẹ Kó Wà Fún Ohun-Ìní Alátagbà: Ojú Ìwòye Wa
Bí ìṣúná owó rẹ bá wà lábẹ́ baht mílíọ̀nù 5-6, ó ṣe é ṣe kí Phuket alátagbà (branded) kì í ṣe fún ẹ. Ní ìwọ̀n owó yìí, àfikún-owó ọ̀rọ̀-ìtajà á kàn jẹ́ owó-wíwọlé lọ, ìwọ yóò sì máa jà fún àlejò kan náà pẹ̀lú ọgọ́rọ̀ọ̀rún àwọn yàrá kan náà. Ní ipò yìí, ó túnbọ̀ ní ìtumọ̀ jù láti wo àwọn kọndò Bangkok tí ó súnmọ́ àwọn ibùdókọ̀ BTS àti MRT, níbi tí àwọn afẹ́ẹ̀gbà ń gbé ní gbogbo ọdún dípò oṣù mẹ́rin péré.
Nínú ìwọ̀n owó tí ó ju baht mílíọ̀nù 8 lọ, ìlana náà ṣe àyípadà. Níbí, a máa yan iṣẹ́-ilé kan gẹ́gẹ́ bí àwọn ohun mẹ́rin tí a lè ṣàyẹ̀wò: ilé-iṣẹ́ tí ń kọ́ ilé náà gbọ́dọ̀ jẹ́ ẹni tí ń tà lórí ọ̀já-sítọ́ọ̀kì tí wọ́n sì ń fi backlog wọn payá; olùbójútó (operator) gbọ́dọ̀ ti ń ṣàkóso àwọn ohun-ìní ní erékùṣù náà pẹ̀lú nọ́mbà ìkúnjú gidi; àti pé àdéhùn ìyá-ilé kò gbọdọ̀ ṣèlérí owó-wíwọlé tí ó dájú (guaranteed yield) tí ó ju 6% lọ, nítorí irú àwọn ẹ̀rí bẹ́ẹ̀ máa ń jẹ́ ìdíyelé tí a ti gbé ga tẹ́lẹ̀.
Ìgbésẹ̀ pàtàkì kan tí ọ̀pọ̀ olùra máa ń fojú fo ni: lọ wò ní àkókò tí kò sí àlejò púpọ̀ (low season), kì í ṣe ní February. July tàbí September máa ń fi ipò gidi ti etíkun àti ọ̀nà hàn ju àwọn oṣù tí àlejò pọ̀ jù lọ.
Àwọn Òfin Ìnáwó Tí Ẹ̀yin Yoruba Gbọ́dọ̀ Mọ̀ Kí Ẹ Tó Ra Ilé Ní Thailand
Òfin Thailand ń dá ààlà fún àwọn àjèjì tí wọ́n fẹ́ ra kọndò. Àjèjì kan lè ní ohun-ìní pátápátá (freehold) nínú kọndò kan ṣùgbọ́n kìkì nínú 49% àyè-ìtajà (sellable area) inú gbogbo ilé kọndò kan ní Thailand, títí kan àwọn iṣẹ́-ilé alátagbà. Ìyókù, 51%, ni àwọn àjèjì lè rà nìkan gẹ́gẹ́ bí ìyá (leasehold), tí ó sábà máa jẹ́ ọdún 30 pẹ̀lú àṣàyàn láti tún yá.
Òfin owó pàtàkì mìíràn: owó tí àjèjì bá fi rà ilé gbọ́dọ̀ wọlé láti ilẹ̀-òkèèrè ní owó orílẹ̀-èdè mìíràn (foreign currency), kí a sì yí padà sí baht ní ìnú Thailand. Báńkì á fún ọ ní ìwé Foreign Exchange Transaction (FET), láìsí èyí, Ilé-iṣẹ́ Ìjọba tó ń bójú tó ilẹ̀ (Land Department) kò ní gba láti kọ orúkọ rẹ sílẹ̀ gẹ́gẹ́ bí olùní freehold.
Àwọn Ìbéèrè Tí Ẹ Máa Ń Béèrè (FAQ)
Kí ni 'backlog' ilé-iṣẹ́ ìkọ́lé ní ìtumọ̀ gidi? Òun ni gbogbo iye owó àwọn àdéhùn títà tí a ti fọwọ́ sí fún àwọn ilé tí a kò tíì fi lé olùra lọ́wọ́. Owó náà kìí di owó-wíwọlé (revenue) títí di ìgbà tí a bá ṣe àforíjì ní ilé-iṣẹ́ ìjọba tó ń bójú tó ilẹ̀. Backlog AssetWise ti bilíọ̀nù 38.18 baht ní ìfiwéra pẹ̀lú owó-wíwọlé ìdajì-ọdún ti bilíọ̀nù 5.69 baht túmọ̀ sí pé ọdún púpọ̀ ni wọ́n ti dá lójú tẹ́lẹ̀.
Ṣé backlog tí ń dàgbà túmọ̀ sí pé ilé náà á dájú kọ́? Rárá. Ó jẹ́ àmì rere tí ó fi ẹ̀rí ìbéèrè àti owó-tí-ó-wà hàn, ṣùgbọ́n kìí ṣe ìdánilójú lábẹ́ òfin. Ẹ ṣàyẹ̀wò ìtàn-ìṣe ilé-iṣẹ́ náà, àwọn ìwé-àkọsílẹ̀ owó rẹ̀, àti àwọn ọ̀rọ̀ inú àdéhùn, títí kan owó-ìjìyà tí wọ́n máa san bí wọ́n bá lọ́tìkọ̀ láti fi ilé lé ẹ lọ́wọ́.
Ṣé àjèjì lè ra ilé alátagbà ní Phuket gẹ́gẹ́ bí freehold? Bẹ́ẹ̀ni, ṣùgbọ́n kìkì nínú 49% àyè-ìtajà ilé kọndò náà tí a ti yàn fún àwọn àjèjì. Ìyókù, 51%, ni a lè rà nìkan gẹ́gẹ́ bí leasehold, tí ó sábà máa jẹ́ ọdún 30 pẹ̀lú àṣàyàn láti tún yá. Ẹ ṣàyẹ̀wò iye tó kù nínú ààlà àwọn àjèjì (foreign quota) kí ẹ tó fi owó-àbọ̀ sílẹ̀, nítorí ó máa ń tán kánkán ní àwọn iṣẹ́-ilé olókìkí.
Kí ni owó-wíwọlé gidi (net yield) tí a lè fojú sọ́nà fún kọndò alátagbà ní Phuket? Àwọn ìṣírò ọ̀já ń fi hàn pé owó-wíwọlé gidi, lẹ́yìn ti a ti yọ owó ilé-iṣẹ́ ìṣàkóso, owó-iná àti omi, àti owó-orí, sábà máa wà láàrin 4-6% lọ́dọọdún. Àwọn nọ́mbà 8-10% tí a máa ń rí nínú àwọn ìwé ìkéde ọ̀já sábà máa jẹ́ owó-wíwọlé pátápátá (gross) tí a dá lára ìrètí ìkúnjú tí kò ṣeéṣe déédéé.
Orísun: Dzen (hatamatata)