Bí o bá ti fi ọwọ́ sí àdéhùn láti ra kondo tí a ṣì ń kọ́ ní Tháílàndì, ó ṣe pàtàkì kí o mọ ọ̀rọ̀ kan ṣáájú kí o tó fi owó rẹ sílẹ̀: force majeure. Ní àwọn ọdún tí ó ṣẹ̀ṣẹ̀ kọjá, ọ̀pọ̀lọpọ̀ Yorùbá àti àwọn ará Áfíríkà mìíràn tí wọ́n ń dókòwò ní Phuket ti bẹ̀rẹ̀ sí í kọsẹ̀ mọ́ àsọjáde yìí lọ́wọ́ àwọn olùdásílẹ̀ ilé (developers). Ìdí ni pé ní 2026, ọ̀pọ̀ olùdásílẹ̀ ń fa àkókò ìfilọ́lẹ̀ ilé lé, wọ́n sì ń dá a lẹ́bi fún àìtó epo, ìṣòro ọkọ̀ ìrìnàjò ọjà, àti bí owó àwọn ohun èlò ilé (cement, irin, bbl) ṣe ń gòkè àgbà.
Ohun tí ó yẹ kí o mọ̀ dájú ni pé: kíkéde force majeure kìí fàyè gba olùdásílẹ̀ ilé láti fi ojúṣe rẹ̀ sílẹ̀ láìsí ẹ̀rí. Òfin Ìlú (Civil and Commercial Code) ti Tháílàndì, Abala 8 àti 219, béèrè pé kí a fi ẹ̀rí hàn pé ohun tí ó ṣẹlẹ̀ jẹ́ ohun tí a kò lè sọ tẹ́lẹ̀, tí a kò sì lè yẹra fún, tí ó sì wà lóde agbára ẹgbẹ́ náà. Bíbá owó ohun èlò ilé wó lásán kìí sábà tó láti kà á sí force majeure.
Èyí kìí ṣe ewu tí ó wà lórí ìwé nìkan. Gẹ́gẹ́ bí ìròyìn iṣẹ́ ilé-ìṣẹ́ ṣe fi hàn, ọjà kondo tí a ṣì ń kọ́ ní Phuket ṣe ìṣòwò tó fẹ́rẹ̀ẹ́ tó 470 bílíọ̀nù baht láàrin ọdún 2021 sí 2025, tí àwọn ọmọ orílẹ̀-èdè mìíràn sì jẹ́ bí 60% àwọn ẹni tí ó ra ilé. Síbẹ̀, ààbò àti àbójútó fún àwọn olùra kò lágbára tó bẹ́ẹ̀. Owó ìfisilẹ̀ (deposit) tí a san ṣáájú kí a tó fọwọ́ sí àdéhùn kìí sábà ní ẹ̀rí ìdájú pé a óò dá a padà tí iṣẹ́ náà bá dúró.
Ìdáhùn Kánjú fún Ẹni Tí Kò Ní Àkókò Púpọ̀
- Force majeure lábẹ́ òfin Thái ń tọ́ka sí ìṣẹ̀lẹ̀ tí a kò lè sọ tẹ́lẹ̀ tí a kò sì lè yẹra fún (Abala 8 nínú Civil and Commercial Code ti Tháílàndì).
- Olùdásílẹ̀ ilé gbọ́dọ̀ fi ẹ̀rí hàn pé ìsopọ̀ tí ó ṣe kedere wà láàrin ìṣẹ̀lẹ̀ force majeure náà àti ìdádúró tí ó fa.
- Olùra ní ẹ̀tọ́ láti gba ìwé àsọjáde tí ó bá ìlànà mu, tí ó ṣàlàyé ìdí gan-an àti àkókò tuntun fún ìfilọ́lẹ̀.
- Ìdádúró tí a ṣàkíyèsí ní ọdún 2025-2026 wà láàrin oṣù 3 sí oṣù 12.
- Àdéhùn ni ó ń darí ohun gbogbo: bí kò bá sí abala force majeure nínú àdéhùn, olùdásílẹ̀ ilé kò lè lo ọ̀rọ̀ yìí láìjẹ́ pé wọ́n lọ sí ilé ẹjọ́ lọ́tọ̀ọ̀tọ̀.
- Ìwé ẹ̀rí ṣe pàtàkì: àwọn olùra tí wọ́n ń pa gbogbo àkọsílẹ̀ mọ́ ni ó ní àǹfààní tó dára jù láti dáàbò bo ẹ̀tọ́ wọn.
Àwọn Ipò Tí Ó Lè Wáyé àti Ohun Tí O Lè Ṣe
Ipò kìíní: Force majeure tòótọ́ tí a lè fi ẹ̀rí rẹ̀ hàn
Bí ó bá jẹ́ pé àìtó epo kan wáyé jákèjádò orílẹ̀-èdè, tàbí ìjọba fúnra rẹ̀ dí ọ̀nà kan, èyí jẹ́ àpẹẹrẹ tòótọ́. Nínú ipò yìí, ó bọ́gbọ́n mu láti gba ìdádúró náà, ṣùgbọ́n rí i dájú pé o gba ìwé àsọjáde tí ó ní àkókò tuntun kọ̀wé sí, kí o sì bèèrè fún ohun kan tí ó tọ́ sí (bí ìdínkù nínú owó iṣẹ́ tàbí àtúnṣe àfikún nínú ilé náà). Ewu kò pọ̀ tí olùdásílẹ̀ ilé bá ní owó tó ní ìdúró àti orúkọ rere.
Ipò kejì: Force majeure gẹ́gẹ́ bí àwáwí kìkì
Àwọn olùdásílẹ̀ ilé kan a máa fi àìtó epo dá lóhùn, nígbà tí ìdí gidi jẹ́ àìní owó tó tó tàbí ìṣètò iṣẹ́ tí kò dára. Olùra yẹ kí ó gba agbẹjọ́rò tí ó ní ìmọ̀ràn onídìí láti ṣàyẹ̀wò àdéhùn náà, kí ó sì fi ọ̀rọ̀ tí a sọ wé ipò ọjà gidi. Ilé ẹjọ́ Thái sábà máa ń wo àwọn ẹ̀bẹ̀ force majeure dáadáa kí wọ́n tó gbà á.
Ipò kẹta: Ìdádúró ń fà gùn, olùdásílẹ̀ ilé sì dákẹ́ jẹ́ẹ́
Èyí ni ipò tí ó léwu jùlọ. Bí kò bá sí ìwé àsọjáde, bí kò bá sí àkókò tuntun, tí ọ́fíìsì tí ó tà ilé náà sì dá dúró, ìwọ̀nyí jẹ́ àmì ewu tí ó nílò ìgbésẹ̀ kánjú: fi lẹ́tà oníṣẹ́ ránṣẹ́ (pẹ̀lú ìtumọ̀ Thái tí a ti fọwọ́ sí ní ọ́fíìsì aṣojú ìjọba), kí o sì fi ẹ̀dùn ọkàn sí Ọ́fíìsì Ìdáàbòbo Onibara (OCPB) ti Tháílàndì. Ó dára kí o kó agbẹjọ́rò ìbílẹ̀ Thái wọlé ní àkókò kan náà.
Ipò kẹrin: Olùra fẹ́ fagilé àdéhùn náà pátápátá
Bí ìdádúró náà bá kọjá àsìkò tí ó bọ́gbọ́n mu (lápapọ̀ ju oṣù 12 lọ), olùra lè béèrè fún fagilé àti gbígba owó padà. Ṣùgbọ́n, ìlànà gbígba owó padà dá lórí ohun tí ó wà nínú àdéhùn, àti pé ọ̀pọ̀lọpọ̀ olùdásílẹ̀ ilé a máa dá 10% sí 30% nínú owó tí a ti san sí wọn dúró. Ẹjọ́ ìlú ní Tháílàndì sábà máa ń gba ọdún 1 sí 2 kí a tó parí rẹ̀.
Tábìlì Ìfiwéra Àwọn Ipò Mẹ́tẹ̀ẹ̀ta
| Ohun Tí A Ń Wò | Force Majeure Tòótọ́ | Force Majeure Tí A Fura Sí | Ìtànjẹ Pátápátá |
|---|---|---|---|
| Ìwé Àsọjáde | Lẹ́tà oníṣẹ́ pẹ̀lú déètì àti ìdí kedere | Ọ̀rọ̀ ẹnu tàbí ímeèlì tí kò ṣe kedere | Kò sí ìbánisọ̀rọ̀ rárá |
| Ẹ̀rí | Orísun ìjọba, ìròyìn ilé-iṣẹ́ agbóhùnsáfẹ́fẹ́, ìjábọ̀ inú iṣẹ́ | Àwọn ọ̀rọ̀ gbogbogbò, kò sí àlàyé pàtó | Kò sí ìwé kankan tí a fi hàn |
| Àkókò Tuntun | Ètò tí a pín sí ìpele kedere | Àwọn ìlérí tí kò ṣe kedere | Ọjọ́ ìparí ń yí padà nígbà gbogbo |
| Ohun Tí Olùra Ṣe | Gbà á, kọ ọ́ sílẹ̀, máa bójú tó iṣẹ́ náà | Gba agbẹjọ́rò olómìnira láti ṣàyẹ̀wò àdéhùn | Gba agbẹjọ́rò lẹ́sẹ̀kẹsẹ̀, fi ẹ̀dùn ọkàn sí OCPB |
| Àǹfààní Gbígba Owó Padà | Ó ga (nígbà tí iṣẹ́ náà bá parí) | Àpapọ̀ (nípasẹ̀ ìjíròrò) | Kéré (bí kò ṣe nípasẹ̀ ilé ẹjọ́) |
Àwọn Ewu Pàtàkì àti Àṣìṣe Tí Ó Wọ́pọ̀
Ewu 1: Fọwọ́ sí àdéhùn tí kò ní ààlà àkókò fún ìdádúró force majeure. Ọ̀nà àbáyọ: kí o tó fọwọ́ sí àdéhùn, rí i dájú pé àdéhùn náà ní ààlà àkókò tí ó ga jùlọ fún ìdádúró force majeure (bí àpẹẹrẹ, ọjọ́ 180), tí ó bá kọjá bẹ́ẹ̀, olùra ní ẹ̀tọ́ láti fagilé àdéhùn náà.
Ewu 2: Kò kọ ìṣẹ̀lẹ̀ sílẹ̀. Ọ̀nà àbáyọ: pa gbogbo ìbánisọ̀rọ̀ mọ́, ya fọ́tò ibi tí a ti ń kọ́ ilé náà déédéé, kí o sì kọ ọjọ́ gbogbo ìpè fóònù àti ìpàdé sílẹ̀. Ilé ẹjọ́ Thái ń gba fọ́tò tí a ya láti WhatsApp tàbí LINE gẹ́gẹ́ bí ẹ̀rí.
Ewu 3: Gbígbẹ́kẹ̀lé ọ̀rọ̀ ẹnu láti ọ̀dọ̀ agbérajà. Ọ̀nà àbáyọ: gbogbo àdéhùn gbọ́dọ̀ jẹ́ ìwé tí a kọ ní èdè Thái, tí aṣojú ilé-iṣẹ́ tí ó ní àṣẹ sì fowọ́ sí.
Ewu 4: Ríronú pé ìlànà òfin ilé ẹ̀ ń ṣiṣẹ́ ní Tháílàndì. Ọ̀nà àbáyọ: gba agbẹjọ́rò tí ó ń ṣiṣẹ́ pàtàkì lórí ohun ìní ní Tháílàndì. Ìlànà òfin òkèèrè kìí kàn tààrà sí ọ̀run Thái.
Ewu 5: Ṣíṣe ìjíròrò nìkan láìní ìmọ̀ èdè Thái. Ọ̀nà àbáyọ: mú atúmọ̀-èdè tàbí agbẹjọ́rò tí ó mọ èdè méjèèjì wá. Ilé ẹjọ́ àti àwọn ilé-iṣẹ́ ìjọba Thái ń ṣiṣẹ́ ní èdè Thái nìkan.
Ewu 6: Rírà láti ọ̀dọ̀ olùdásílẹ̀ ilé láìṣàyẹ̀wò agbára owó rẹ̀. Ọ̀nà àbáyọ: yẹ ìforúkọsílẹ̀ ilé-iṣẹ́ náà wò nípasẹ̀ Ẹ̀ka Ìdàgbàsókè Iṣẹ́ Ìṣòwò (Department of Business Development, DBD), wo àwọn iṣẹ́ tí wọ́n ti parí tẹ́lẹ̀, kí o sì ṣàyẹ̀wò àwọn ìwé ìṣirò owó wọn kí o tó ṣe àdéhùn.
Àwòrán Tí Ó Gbòòrò Síi
Àwọn aláṣẹ Thái ń le ìdarí wọn mọ́ ọn lórí àwọn ètò ohun ìní tí àwọn àjèjì ń dá sílẹ̀ ní ìkọ̀kọ̀ (nominee structures), tí wọ́n sì ń ṣàyẹ̀wò ju ilé-iṣẹ́ 11,400 tí ó ní ìsopọ̀ pẹ̀lú irú ètò bẹ́ẹ̀ ní Koh Samui àti Koh Phangan nìkan. Èyí túmọ̀ sí pé olùra yẹ kí ó rí i pé àwọn ìwé àti ìwádìí (due diligence) ń pọ̀ sí i, kì í ṣe dínkù. Ọjà yìí ń yí padà sí ọ̀nà ìlànà tí ó le jù, force majeure sì ti di ọ̀kan lára àwọn ààlà tí a ń ṣàyẹ̀wò dáadáa lábẹ́ òfin.
Ohun pàtàkì tí ó yẹ kí o kó lọ ni pé: má ṣe dààmú láìnídìí, ṣùgbọ́n má sì jókòó sí ibùjókòó. Force majeure jẹ́ ohun-èlò lábẹ́ òfin, kì í ṣe àwáwí gbogbogbò tí ó ń pa ojúṣe olùdásílẹ̀ ilé rẹ́. Iṣẹ́ rẹ ni láti kọ ìwé ẹ̀rí sílẹ̀, ṣàyẹ̀wò òtítọ́ ọ̀rọ̀ náà, kí o sì kó àwọn akọ́ṣẹ́mọṣẹ́ wọlé ní kété tí ó bá ṣe é ṣe. Bí o ṣe yára ṣe bẹ́ẹ̀ ni àǹfààní rẹ láti dáàbò bo owó tí o ti fi sí ilé náà ṣe le tó sí i. Ní Ohun-ìní ní Tháílàndì, a sábà máa ń rọ àwọn oníbàárà wa láti gbé bí ọ̀ràn yìí ti ṣe pàtàkì tó ṣáájú kí wọ́n tó fọwọ́ sí àdéhùn kankan.
Orísun: The CITY - Asia