Ẹbí kan tí ó ra villa kan ní Phuket tí iye rẹ̀ jẹ́ dọ́là mílíọ̀nù kan (1,000,000 USD) fọwọ́ sí àwọn ìwé mẹ́ta ní ìgbà kan náà: ìwé àdéhùn ìyalé ilẹ̀, ìwé ẹ̀rí ilé (freehold title), àti àdéhùn iṣẹ́ pẹ̀lú ilé-iṣẹ́ tí ń ṣàkóso ohun-ìní náà. Àwọn agbẹjọ́rò wọn rí gbolohun kan tí ó farasin nínú àwọn ìwé náà tí ó fún olùkọ́lé ní àǹfààní láti fọ́ gbogbo àwọn àdéhùn mẹ́tẹ̀ẹ̀ta wọ̀nyí ṣọ́kan, títí kan àdéhùn ìyalé ilẹ̀ tí ilé náà kọ́ sí i, nítorí owó omi kan tí ó lọ́tìí.
Wọ́n ké gbolohun náà kúrò kí wọ́n tó fọwọ́ sí. Bí kì í bá ṣe bẹ́ẹ̀, dọ́là mílíọ̀nù kan ìní yóò ti dá lórí bébà owó omi kan tí a kò tí ì san.
Ìṣẹ̀lẹ̀ yìí kì í ṣe àkànṣe. Thailand kò ní òfin kan tí ó ń béèrè pé kí notary ṣàyẹ̀wò gbogbo àdéhùn ìtajà-àti-ìríra (sale and purchase agreement); àwọn fọ́ọ̀mù tí àwọn olùkọ́lé àti àwọn onílé ń lò ni àwọn agbẹjọ́rò ti ẹgbẹ́ wọn fúnra wọn kọ, fún àǹfààní ẹgbẹ́ wọn fúnra wọn. Ìwádìí (due diligence) ní Thailand kìí sí i pọ̀ nípa ṣíṣàyẹ̀wò chanote (ìwé ẹ̀rí ilẹ̀): àwọn chanote sábà máa ń mọ́ tónítóní. Owó ti ń pàdánù nínú ọ̀rọ̀ tí a kọ sínú àwọn àdéhùn ni.
Kí ni Ẹ̀wọ̀n Tí Ó Léwu Jùlọ nínú Àdéhùn Villa àti Ilẹ̀?
Gbolohun tí a ń pè ní cross-default ni ohun tí ó léwu jùlọ nínú owó tí a lè pàdánù nínú ìwọ̀le villa àti ilẹ̀ ìyalé kan: bí ẹnìkan bá já ọ̀kan lára àwọn àdéhùn mẹ́ta, gbogbo àwọn mẹ́tẹ̀ẹ̀ta lè di aláìṣiṣẹ́. Èyí ni ohun àkọ́kọ́ tí ẹ ó ṣàyẹ̀wò.
Nínú ọ̀rọ̀ tí ó rọrùn: bí ẹ bá pẹ́ san owó omi tàbí owó iná, olùkọ́lé lè lo ẹ̀wọ̀n yìí láti tú gbogbo ìdílé àdéhùn náà ṣíṣẹ́, tí ó sì lè mú ìtẹsí ilẹ̀ tí ilé yín kọ́ sí i lọ pẹ̀lú. Ẹ̀wọ̀n yìí sábà máa ń farasin láàrín àdéhùn ìyalé àti àdéhùn iṣẹ́ ìṣàkóso, kì í sáà máa hàn ní ojú ìwájú.
Báwo ni Owó Iyalo Ilé-ìtajà ní Bangkok Ṣe Ń Pa Owó Àwọn Oníṣòwò Run?
Àwọn àdéhùn ìyalo ilé-ìtajà (retail leases) nínú àwọn ilé-ìtajà (mall) ní Bangkok sábà máa ń dàpọ̀ 10% ìlọsíwájú owó lọ́dọọdún (annual indexation) pẹ̀lú ẹ̀tọ́ onílé láti yí owó náà padà ní gbogbo oṣù méjìdínlógún (18 months) láìsí àfọwọ́kọ tàbí ìjíroro. Nínú ọ̀ràn kan tí a ṣàkọsílẹ̀, nígbà tí oníṣòwò kan dá owó ìyalo náà dúró láìyípadà, ó fi bí dọ́là 5,000 lọ́dún pamọ́ fún ẹ̀ka ilé-ìtajà tí ó ní ìwọ̀nba àárín gbùngbùn.
Bí ẹ ò bá ṣàyẹ̀wò ẹ̀wọ̀n yìí, owó tí ẹ máa ń ná lórí ilé ẹ le pọ̀ ju bí ẹ ti ṣírò rẹ̀ lọ ní ọdún mélòó kan.
Ṣé Àdéhùn Ìkọ́lé ní Pattaya Máa Ń Dá lórí Ẹgbẹ́ Méjèèjì bákan náà?
Rárá, kì í sábà rí bẹ́ẹ̀. Àdéhùn ìkọ́lé ní Pattaya fẹ́rẹ̀ máa ń ni ìjìyà fún ẹni tí ó ra ilé bí ó bá pẹ́ san owó, ṣùgbọ́n kìí sábà ni ìjìyà kankan fún olùkọ́lé bí ó bá fi àkókò ìfilélé ilé náà pẹ́. Àìdọ́gba yìí ni a lè yí padà nípa fífi àwọn ìgbà tí a ti pinnu kalẹ̀ tààrà àti àwọn ìlànà iṣẹ́ tí ó dára kún àdéhùn náà.
Èyí ni ìdí tí mo fi rò pé olùra kankan kò gbọ́dọ̀ fọwọ́ sí àdéhùn ìkọ́lé láìní ìdásí agbẹjọ́rò tí ó lómìnira - àyàfi bí iye ohun-ìní náà bá kéré jù (a máa jíròrò eléyìí sí ìsàlẹ̀).
Kí ni Ìṣòrò tí Ó Wà nínú Àdéhùn Ẹ̀tọ́ Àmì Ọjà (Licensing) àti Franchise?
Àwọn àdéhùn ẹ̀tọ́ àmì ọjà àti franchise (ní Samui, Bangkok) sábà máa ń ṣàìní ààbò fún àmì ọjà (brand protection), wọ́n sì máa ń fún ẹgbẹ́ kan ní àǹfààní láti yí owó royalty padà bí wọ́n ti fẹ́. Nínú àdéhùn iṣẹ́ tourism kan ní Samui, fífi àwọn ẹ̀wọ̀n ìdánilójú (guarantees) àti ìdásí owó ìtura (compensation clauses) kún àdéhùn náà dí ìpalára tí ó fẹ́rẹ̀ tó dọ́là 100,000 sí i.
Bí àmì-ọjà kan kò bá jẹ́ ti a fi forúkọ sílẹ̀ (registered) ní Thailand, kò sí ohun kankan tí ẹ ń dábòbò. Èyí gan-an ni kókó tí ọ̀pọ̀lọpọ̀ ẹ̀ka iṣẹ́ àjòjì ń gbàgbé.
Ṣíṣàyẹ̀wò Àwọn Ọ̀nà Ìdíde: Villa, Off-plan Condo, Ilé-ìtajà àti Franchise
Villa lórí ilẹ̀ ìyalo pẹ̀lú ilé freehold. Ọ̀nà yìí bófin mu, ó sì wọ́pọ̀ ní Phuket àti Koh Samui, ṣùgbọ́n ó wà lórí ìwé mẹ́ta tàbí jù bẹ́ẹ̀ lọ, àbájá tí ó lágbára jùlọ sì ni ibi tí àwọn ìwé wọ̀nyí ti kan ara wọn. Ẹ béèrè ohun tí yóò ṣẹlẹ̀ bí a bá tún ta ilé fún ẹnìkẹta, bí ẹni tí ó ni ilẹ̀ bá kú, bí ilé-iṣẹ́ ìṣàkóso bá yí padà, tàbí bí ìjà bá wà pẹ̀lú aládùúgbò. Bí àdéhùn ìyalo ilẹ̀ bá jẹ́ ọdún 30 pẹ̀lú ìlérí àtúnjẹ méjì, ẹ béèrè ohun tí ó ṣe ìdánilójú fún àtúnjẹ kejì náà ní ti gidi. Sábà máa ń jẹ́ pé kò sí ohun kankan bí kò ṣe ìfẹ́ àti ìṣòótọ́ tirẹ̀ ẹni tí ó ni ilẹ̀ (landlord's goodwill), èyí sì gan-an ni ibi tí ìdáhùn tòótọ́ láti ọ̀dọ̀ agbẹjọ́rò yín ni yóò ní iye ju ìfihàn tí ó dán bí àwo ẹ̀rọ lọ.
Off-plan condo. Nínú ọ̀ràn yìí, iṣẹ́ tòótọ́ ni lórí ìlànà ìsanwó, kìí ṣe lórí ìwé ẹ̀rí. Ẹ so ìsanwó kọ̀ọ̀kan mọ́ ìlọsíwájú ìkọ́lé gan-an, kì í ṣe mọ́ ọjọ́ tí a ti ṣètò sílẹ̀. Ẹ béèrè pé bí ẹ bá san owó ìjìyà nítorí àìsan ìsanwó lákòókò, kí olùkọ́lé náà náà san ìjìyà fún àìfi ilé lélé ní àkókò tí a ti ṣètò. Ẹ jíròrò tẹ́lẹ̀ nípa ohun tí a lè kà sí àbùkù (defect) ní ìgbà ìfilélé, bí bẹ́ẹ̀ kọ́, àríyànjiyàn nípa ojú-ìtẹ̀ (plaster) yóò yí padà di àríyànjiyàn nípa ohun tí olúkúlùkù fẹ́ràn.
Àdéhùn ìyalo fún iṣòwò. Níbí, àdéhùn náà ju ipò ilé tí a wà ní iye lọ. Owó tí a dá dúró fún gbogbo àkókò àdéhùn ni ìye ju ìdínkù owó lọ́dún kìíní lọ. Ẹ ṣàyẹ̀wò ẹ̀tọ́ onílé láti yí owó padà láìsí àfọwọ́kọ, ìlànà ìlọsíwájú owó (indexation formula), ohun tí ó ṣẹlẹ̀ sí owó ìdánilójú (deposit) yín bí a bá dá àdéhùn dúró ní kùtùkùtù, àti ohun tí ó ṣẹlẹ̀ sí àdéhùn yín bí a bá ta ilé náà.
Ẹ̀tọ́ Àmì Ọjà tàbí Franchise. Àwọn àmì ọjà àgbáyé ń wọlé sí Thailand nípasẹ̀ àdéhùn ìdàpọ̀ ní ọ̀pọ̀lọpọ̀ ìgbà ju bí ó ti rí tẹ́lẹ̀. Àbájá tí ó lágbára jùlọ ni ẹ̀tọ́ ohun-ìní ìmọ̀ (intellectual property) àti royalty. Bí àmì ọjà náà kò bá forúkọ sílẹ̀ ní Thailand, kò sí ohun kankan tí a lè dábòbò. Bí wọ́n bá lè yí royalty padà nípa lẹ́tà kan, ètò owó yín wà nìkan títí lẹ́tà àkọ́kọ́ bá dé.
Ìmọ̀ràn mi ni pé kí ẹ má fọwọ́ sí ẹ̀dà àdéhùn tí olùkọ́lé kọ nínú ọ̀rọ̀ tirẹ̀, kódà bí ọ̀gá-ìtajà bá sọ pé ó jẹ́ àdéhùn àìyẹ̀ padà tí gbogbo ẹni ń lò. A máa ń yí i padà lẹ́nu iṣẹ́. Ohun kan tí ẹ gbọ́dọ̀ mọ̀ ni pé: bí iye ohun-ìní náà bá kéré ju bí 3 mílíọ̀nù THB lọ, ṣíṣàyẹ̀wò gbogbo ìwé ilé-iṣẹ́ àti lílọ sí ọ́fíìsì ilẹ̀ lè jẹ owó tí yóò dín èrè tí ẹ ó rí kù. Nínú ọ̀ràn bẹ́ẹ̀, ẹ dá lórí ẹ̀wọ̀n mẹ́rin: ìdásílẹ̀ àdéhùn (termination), ìsanwó, ìfilọ́lẹ̀ ẹ̀tọ́ (transfer of rights), àti bí a ó ṣe yanjú àríyànjiyàn.
Tábìlì Ìfiwéra Àwọn Onírúurú Àdéhùn àti Ìdẹ̀kùn Wọn
| Onírúurú Àdéhùn | Ìdẹ̀kùn Tí Ó Wọ́pọ̀ | Ohun Tí Ẹ Ó Kọ́kọ́ Ṣàyẹ̀wò | Iye Owó Tí Àṣìṣe Náà Le Jẹ́ |
|---|---|---|---|
| Villa: ilẹ̀ ìyalo + ilé freehold | Cross-default tí ó lè fọ́ gbogbo àdéhùn nítorí àṣìṣe kan | Ẹ̀wọ̀n ìdásílẹ̀, ìlànà àtúnjẹ ìyalo, ẹ̀tọ́ ìfilọ́lẹ̀ | Pàdánù ìṣàkóso ohun-ìní tí iye rẹ̀ tó dọ́là mílíọ̀nù kan |
| Off-plan condo | Ìjìyà fún olùra nìkan, ìlànà àbùkù tí kò yé kedere | Ìlànà ìsanwó fún ìlọsíwájú ìkọ́lé, ìjìyà fún ìdádúró, àyẹ̀wò ìfilélé | Osù méjìlá sí méjìdínlógún àìní alágbàṣe láìsí owó ìtura |
| Ilé-ìtajà (Mall) | Ìlọsíwájú owó 10% lọ́dún àti àtúnyẹ̀wò ní oṣù 18 | Ìlànà ìlọsíwájú owó, ẹ̀wọ̀n ìyípadà onílé, ìlànà owó ìdánilójú | Nǹkan bí dọ́là 5,000 lọ́dún, fún ẹ̀ka kan |
| Ẹ̀tọ́ Àmì Ọjà | Aláìní ààbò ohun-ìní ìmọ̀, ìdásílẹ̀ àdéhùn láìsí owó ìtura | Fífi forúkọ sílẹ̀ àmì ọjà ní Thailand, àkókò àdéhùn, ìdí ìdásílẹ̀ | Ó tó dọ́là 100,000 nínú owó ìgbéga tí ó lọ sí ọwọ́ ẹlòmíràn |
| Franchise | Ìyípadà royalty láìsí àfọwọ́kọ, owó ìtajà tí kò yé kedere | Ìwọ̀n royalty tí a dá dúró, owó ìtajà, agbègbè àkànṣe | Owó tí ń lọ sókè láìní ìtẹ́lọ́rùn fún gbogbo àkókò àdéhùn |
Àwọn Àṣìṣe Ńlá tí Ẹ Gbọ́dọ̀ Yẹra Fún
Ṣíṣàyẹ̀wò chanote nìkan kí ẹ dúró síbẹ̀. Chanote tí ó mọ́ tónítóní kò dábòbò yín lọ́wọ́ àdéhùn tí ó dá lórí ẹgbẹ́ kan. Ẹ nílò ṣíṣàyẹ̀wò àwọn ìwé méjèèjì, ṣùgbọ́n àdéhùn ni ibi tí ìṣòrò tòótọ́ máa ń farasin.
Gbígbẹ́kẹ̀lé ìtúmọ̀ (translation). Nínú ilé-ẹjọ́ Thailand, ẹ̀dà èdè Thai ni ó lágbára jùlọ. Èdè Gẹ̀ẹ́sì àti àwọn èdè mìíràn jẹ́ fún ìtọ́kasí nìkan. Ẹ béèrè fún gbolohun tí ó fi hàn ẹ̀dà mélòó ni ó lágbára jùlọ bí àríyànjiyàn bá wà, kí ẹ sì fi ẹ̀dà méjèèjì fún atúmọ̀-èdè tí ó lómìnira ṣàyẹ̀wò.
Rò pé ìjìyà fún ìdádúró ìfilélé máa ń yanjú gbogbo ọ̀rọ̀. Wọ́n kọ ẹ̀wọ̀n náà sínú àdéhùn, olùkọ́lé sì fi ọdún kan pẹ́ ju àkókò lọ, ṣùgbọ́n kò sí ohun kankan láti kó nítorí pé àkọọ́lé owó ilé-iṣẹ́ náà ṣófo. Ìjìyà kan ṣoṣo máa ń ṣiṣẹ́ nìkan bí ó bá wà pẹ̀lú ìsanwó tí ó dá lórí ìlọsíwájú, ẹ̀rí owó ìdánilójú láti ilé-ìfowópamọ́ (bank guarantee), tàbí dídádúró ìsanwó tó gbẹ̀yìn. Ìṣòrò yìí gan-an ni ohun tí ó dàbí ìtura tọ́ka ṣùgbọ́n tí kò yanjú ọ̀rọ̀ náà ní kíkún.
Fọwọ́ síwe pẹ̀lú ìyára ìsinmi. Owó ìdánilójú máa ń jáde lọ ní ọjọ́ kan; àdéhùn náà yẹ kí ẹ lo oṣù kan láti ṣàyẹ̀wò rẹ̀. Àdéhùn ìdásílẹ̀ ìpamọ́ (reservation agreement) fẹ́rẹ̀ máa ń ní ẹ̀wọ̀n owó ìdánilójú tí kò lè padà, nítorí náà ẹ jíròrò kí owó tó lọ, kì í ṣe lẹ́yìn.
Àìka apá ìyanjú àríyànjiyàn. Arbitration ní Singapore lè dàbí ohun tí ó lárugẹ, ṣùgbọ́n ó máa ń jẹ ẹgbẹgbẹ̀rún dọ́là, èyí tí kò bá àdéhùn tí iye rẹ̀ tó 5 mílíọ̀nù THB mu. Fún àwọn ìdíde ẹlẹ́wàá kéékèèké, ilé-ẹjọ́ Thai tí ó súnmọ́ ohun-ìní náà jẹ́ àṣàyàn tí ó bá ìmọ̀ mu jùlọ.
Rírò pé ilé-iṣẹ́ ìṣàkóso jẹ́ aláìsẹ́gbẹ́. Àdéhùn iṣẹ́ ìṣàkóso sábà máa ń ní ìdàpọ̀ pẹ̀lú olùkọ́lé, ó sì lè fàyè gba ìlọsíwájú owó ìṣàkóso láìsí àfojúsùn. Ẹ béèrè fún ìlànà ìlọsíwájú tàbí ààlà tí kò lè kọjá.
Bí ó tilẹ̀ jẹ́ pé àwọn agbẹjọ́rò Ohun-ìní ní Tháílàndì máa ń fẹ́ràn àdéhùn tí ó ṣe kedere, kò sí ohun tí ó lè rọ́pò ẹ̀gbẹ́ agbẹjọ́rò tirẹ̀ tí ẹ ó gbà ṣíṣàyẹ̀wò àdéhùn yín ṣáájú kí ẹ tó fọwọ́ sí.
Àwọn Ìbéèrè Tí A Sábà Máa Ń Bi (FAQ)
Iye owó mélòó ni ṣíṣàyẹ̀wò àdéhùn ohun-ìní ní Thailand máa ń jẹ?
Àwọn àyẹ̀wò ọjà fi hàn pé ṣíṣàyẹ̀wò àdéhùn condo lásán máa ń jẹ ẹgbẹẹgbẹ̀rún baht mélòó; villa pẹ̀lú ìlànà ilẹ̀ ìyalo àti ìdásílẹ̀ ilé-iṣẹ́ máa ń jẹ owó tí ó pọ̀ sí i, yóò sì gba àkókò gígùn. Ẹ fi èyí wé iye ohun-ìní náà: fún ohun-ìní tí iye rẹ̀ ju 10 mílíọ̀nù THB lọ, fífi ṣíṣàyẹ̀wò sílẹ̀ kì í ṣe ọgbọ́n láti fi owó pamọ́.
Ṣé àdéhùn olùkọ́lé lè yí padà ní ti gidi?
Bẹ́ẹ̀ ni, láìka bí àwọn ẹgbẹ́ ìtajà máa ń sọ sí. Ìyípadà sí àkókò ìfilélé, ìjìyà, ìlànà iṣẹ́, àti ẹ̀wọ̀n ìfilọ́lẹ̀ máa ń ṣẹlẹ̀ déédéé, pàápàá jùlọ nínú àwọn iṣẹ́ tí kò tí ì tà ní kíkún. Bí wọ́n bá kọ̀ láti jíròrò ìyípadà kankan ní ti gidi, ìyẹn fúnrarẹ̀ jẹ́ ààmì ìkìlọ̀.
Kí ni cross-default, kí ló sì ṣe é ṣe léwu?
Òun ni ẹ̀wọ̀n tí ó ń fàyè gba pé bí ẹnìkan bá já àdéhùn kan nínú ìdílé àdéhùn kan, ẹ̀tọ́ láti dá gbogbo àwọn àdéhùn mìíràn dúró wà. Nínú ìlànà villa-àti-ilẹ̀-ìyalo, àìsan owó iṣẹ́ ìṣàkóso lè fi ẹ̀tọ́ yín láti lo ilẹ̀ náà fúnra rẹ̀ sí ewu.
Ṣé àdéhùn ìyalo ilẹ̀ ọdún 30 pẹ̀lú ìlérí àtúnjẹ jẹ́ ẹ̀rí tí a lè gbẹ́kẹ̀lé?
Àdéhùn ìyalo ọdún 30 fúnra rẹ̀ ni a ti fi forúkọ sílẹ̀ ní Ọ́fíìsì Ilẹ̀ (Land Department), a sì dábò bò ó nípa òfin. Ìlérí àwọn àtúnjẹ ọdún 30 méjì mìíràn jẹ́ àdéhùn tí ẹni tí ó ni ilẹ̀ ṣe, kì í ṣe ẹ̀tọ́ tí ó máa ṣẹlẹ̀ fúnra rẹ̀ láìsí ìdásí. Ẹ ṣàyẹ̀wò ẹni tí ó jẹ́ onílé àti ohun tí yóò ṣẹlẹ̀ bí wọ́n bá bàjẹ́ owó tàbí bí wọ́n bá ta ilẹ̀ náà.
Ta ni ó ń san owó orí ìfilọ́lẹ̀ ohun-ìní (transfer tax)?
Ní àìní àdéhùn mìíràn, ìpín owó náà jẹ́ ohunkóhun tí àwọn ẹgbẹ́ méjèèjì bá gbà; àwọn àdéhùn olùkọ́lé sábà máa ń pín owó ìfilọ́lẹ̀ náà bákan náà láàrín àwọn ẹgbẹ́ méjèèjì tàbí kí wọ́n gbé e lé olùra lọ́rùn ní kíkún. Èyí jẹ́ kókó tí a lè jíròrò, ó sì yẹ kí a fún un ní àkíyèsí ọ̀tọ̀.
Orísun: Kivilab Property